淡马锡2折接盘「WeWork中国」:只投钱治标不治本

  文 | Ellie WeWork上市折戟之后,WeWork中国的日子也不好过。

  近日,有外媒曝出新添坡国有投资公司淡马锡和国内一线投资机构挚信资本拟以10亿美元的估值洽购WeWork中国的无数股份。

  现在,该议和还处于初期阶段,能否达成制定还需由大股东柔银定夺。倘若该项制定达成,则淡马锡和挚信资本将成为WeWork中国的大股东。

  “接盘侠”淡马锡和挚信资本并不是凭空冒出来,两家机构原本就是WeWork中国的投资方。

  但此前WeWork中国最大的投资方是联想控股旗下的弘毅投资。

  根据WeWork此前公开的招股书,弘毅投资曾参与发首竖立WeWork中国,其创首人赵令欢不光担任WeWork中国的董事长,在WeWork全球董事会中也占领一个席位。

  据业内知恋人士泄漏,WeWork中国一切融了10亿美元,其中弘毅投资投了7亿美元,约相符40亿人民币。

  行为介入最早、并不息两轮领投的投资机构,弘毅投资相等困难打下的“江山”为何要拱手相让?淡马锡和挚信资本两家机构为何要选择在这个时候接手?

  01

  入住率、营收双矮

  WeWork中国要被柔银屏舍?

  曾经被WeWork视为最为主要的新兴市场之一的大中华区,为何会沦落为舍子?在WeWork上市凋零后,关于WeWork撤离中国市场,WeWork中国意欲自力发展等传闻也不息传出。

  WeWork自2016年进入中国市场,至今业务已经普及12 个城市,拥有124 家门店。

  在WeWork此前递交的上市申请文件中,“中国”被挑到了173次。WeWork母公司拥有WeWork中国59%的股份,其余股份由柔银、弘毅投资和挚信资本等其他机构投资者持有。

  WeWork公司布局架构

  在2017年和2018年,WeWork一连获得两轮5亿美元的融资,估值一度达到50亿美元。但WeWork中国的经营状况一向不尽人意。

  根据英国《金融时报》发布的WeWork中国区的入住率数据表现,中国是WeWork外现最差的市场之一。在上海,WeWork的空置率挨近35.7%,而在深圳和西安,空置率别离为65%和78.5%。但这已经不是第一次被曝出WeWork中国区空置率上升。

  从财务外现来望,2019年1-6月,WeWork全球营收为15.4亿美元,中国市场的收好仅为730万美元,而2018年全年WeWork中国的业务收好为730万美元。

  此前,曾有业妻子士外示,“行为非本地化品牌,一向以来WeWork都不接地气。从管理角度讲,ABC和基层员工在战略和实走上照样有很大摆脱的能够性。”

  可是,不被业内望好的WeWork中国,为何得到国际著名投资机构的青睐?

  02

  淡马锡联手挚信资本

  接过柔银的接力棒

  淡马锡接手WeWork中国,这个新闻其实能够有2栽解读:

  一方面,消极点说这也许意味着WeWork在中国市场的周详溃败;但另一方面,积极一点理解,有人不息接盘对于整个市场来说是个极大的好新闻。

  在联办盈余遥不可及、WeWork上市失败的情况下,机构投资人越来越趋于郑重。而有了柔银在联办赛道的折戟,整个走业期待经过二级市场退出的通道发生壅塞,倘若赓续异国人给出“解药”,联办整个走业或搪塞云云“不物化不僵”,从一路先就走上资本之路的联办选手们气数不多了。

  刚刚以前的2019年,国内联办异国什么时兴的收获单,氪空间拿到10亿元融资照样是原股东试图力挽狂澜,纳什空间发走说相符办公首单ABS融了2亿仍不足“解渴”。

  走业唯一的盼头,也许就是期待优客工场正式上市后的外现。

  WeWork中国自救的新闻,早在2019年11月份就传出了。那时,PropTech研习社就从业内渠道获悉,WeWork中国或将考虑自力发展。2个月之后再来望,原股东淡马锡和挚信资本极有能够重新押注“WeWork中国”这个棋子。

  为何是淡马锡和挚信资本两位老股东接过柔银的接力棒?

  WeWork中国的融资历程

  从融资历程来望,除了“亲爹”柔银和基石投资人弘毅投资,WeWork中国的股东也仅剩淡马锡和挚信资本两家。

  而这两家机构也有诸多共同点,比如都是外资背景,而且淡马锡控股是挚信资本的LP之一。

  其中,淡马锡控股成立于1974年,是由新添坡财政部负责监管、以幼我名义注册的一家控股公司。截至2019年6月终,淡马锡控股的投资组相符价值达3130亿新元(约相符2310亿美元),其10年期的投资回报率为9%。

  行为新添坡最大的私营企业集团以及主权财富基金,除了WeWork中国,淡马锡还投资了国内蚂蚁金服、滴滴出走、美团点评等著名企业。

  淡马锡互联网企业投资组相符

  (来源:日经中文网)

  淡马锡投资部联席总裁兼印度区总裁罗锡德(Rohit Sipahimalani)在往年10月份批准《日经中文网》采访时外示,投资者比来关注的是盈余能力和公司治理。

  “说相符办公是可走的商业模式,但关键题目是添长的基础。吾们比来望到的是,对于那些异国清晰盈余途径或现金流为正的公司,公开市场并不那么容易批准。”罗锡德称。

  而挚信资本由原盛大CFO李曙君于2006年创建,是一家凝神于投资中国市场的境外投资基金管理平台。

  行为一线投资机构,挚信资本投资了美团点评、新氧、豆瓣等著名企业。官网表现,淡马锡控股是挚信资本的LP之一。

  WeWork中国并不是挚信资本第一家投资的说相符办公。早在2011年,联系我们挚信资本和红杉资本共同投资了深圳本土说相符办公创富港,而创富港是国内为数不多能够实现盈余的说相符办公。

  趣味的是,PropTech研习社晓畅到,创富港创首人薛春还曾特意跑到美国西雅图向WeWork拜师学艺。

  03

  首底新添坡本土联办

  背后都有淡马锡

  聊完了淡马锡和挚信资本的背景,吾们接下来分析这两家机构为何肯以2折的价格接盘。

  要清新在存量资产运营周围,新添坡和香港一向处于被封神的地位。不论是香港的基汇资本、远古地产,照样新添坡的凯德集团、丰树集团,无一不是运营能力出多的商业操盘手,上述机构均成功操盘过多首“化腐朽为微妙”的项现在。

  淡马锡旗下的片面地产公司

  公开原料表现,淡马锡旗下拥有凯德集团、丰树集团、星狮地产等地产公司,而上述公司的运营能力可谓是有现在共睹。

  在说相符办公的布局上,淡马锡也不甘落后。淡马锡旗下的星狮地产曾投资了JustCo,凯德置业投资了The Great Room和Work Project,祥峰投资投资了SpaceMob,星桥腾飞推出了联办品牌The Bridge。

  新添坡本土的说相符办公

  (来源:Crunchbase数据库 制图:PropTech研习社)

  由此可见,新添坡本土诸多说相符办公背后,几乎都有淡马锡的影子。

  但新添坡地产资本并不甘于此,新添坡地产资本还将触角伸向中国。

  中国联办品牌“办伴”最大的投资方是新添坡城市发展集团(CDL),是在新添坡上市的一家房地产企业,其母公司丰隆集团是新添坡最大私营企业集团,仅次于新添坡国有公司淡马锡。

  这是否意味着全球联办的接力棒要从柔银倒手到新添坡资本了吗?

  其实新添坡的说相符办公市场也并不笑不悦目。

  据新添坡媒体报道,WeWork上市折戟使得新添坡说相符办公运营商面临的走业风险上升,其中凯德商业信托的风险敞口最高。

  星展银走股票钻研分析师Derek和Rachel Tan外示,在一切房东中,凯德商业信托(CCT)对配相符租户的风险敞口最高,为10% (WeWork为4%),而大无数写字楼REITs的风险敞口矮于5% (WeWork为2%)。

  04

  国内同走:

  不值10亿美元的估值,

  找到对的团队和人很主要

  2018年WeWork中国估值高达50亿美元,现在淡马锡和挚信资本依照10亿美元的估值接手,估值足足打了2折。

  但是,即使WeWork中国估值膝斩,但10亿美元的估值照样秒杀一票国内联办选手。

  一位说相符办公赛道的投资经理通知PropTech研习社,除了优客工场,他们给国内说相符办公的估值都在20亿人民币旁边。由此可见,WeWork中国由于有外资背景,和国内同走相比,照样享福了估值溢价。

  那国内同走又是如何望待淡马锡接盘WeWork中国? 淡马锡以10亿美元估值接盘WeWork中国划得来吗?

  国内某说相符办公创首人通知PropTech研习社,WeWork中国不值10亿美元的估值。该创首人注释道,“WeWork竖立了一个舛讹的商业模型,是没法经过打折来评估实在价格的,能够投资人纯粹是望重品牌。但to B企业的品牌不值钱,企业决策比较理性,不像快消品谁名气大买谁。比如可笑,你除了可口可笑和百事,几乎不信任别家的,但是租房,你异国说租房必须万科,别的开发商就不走吧。”

  也有同走外示望不懂淡马锡是怎么想的,能够淡马锡觉得WeWork中国比WeWork有前途吧。“淡马锡答该是投资但不管运营吧,有钱的话还有调整机会。”

  行为新添坡主权财富基金,淡马锡的资金实力千真万确。但也有业妻子士外示除非WeWork中国彻底调整商业模式,否则没得救。

  该业内资深人士通知PropTech研习社,“钱也不是没用,是治标不治本。(WeWork)答该壮士断腕,保住现金流,调整商业模式。”

  “瑞幸之于星巴克,其实是减法,减失踪了空间价值,挑供更单一的咖啡/饮品价值。但是WeWork想要在创富港和雷格斯的基础上,减失失踪间价值,那就不剩下什么了,也就创业时代还能够讲讲情怀。”

  “WeWork倘若不及改善经营状况,股东再怎么变也异国用吧,不清新到末了,WeWork会不会变成Yahoo相通的历程。中央是经营状况,柔银要不就是甩手,要不就是找到真实能操盘的,其实操盘的手段挺多的,但是找到对的团队和人很主要。”该业内资深人士称。


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